PLANIFICACIÓN FISCAL DE LA VENTA DE UN INMUEBLE

25/09/2020

 

No sería extraño que, en algún momento de nuestra vida, nos encontráramos ante una operación de venta de un inmueble en el que ostentemos un porcentaje de propiedad. Llegada esa situación, una correcta planificación permitirá mitigar las consecuencias tributarias derivadas de dicha transmisión.

Así pues, aparte de los consabidos gastos relacionados con Notaría o intermediación inmobiliaria, hay que considerar los posibles gastos tributarios que pueden aflorar con la operación. La experiencia demuestra que muchos contribuyentes no son conscientes de ello, y que pactan verbalmente precios o firman arras sin atender a las consecuencias fiscales. En este sentido, distinguimos dos figuras impositivas.

En primer lugar, se debe contemplar la posible variación patrimonial que implica la compraventa, que se integrará en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del contribuyente. Esto es, dicho de manera simple y obviando casuística más particular, la diferencia entre el precio de transmisión y el precio declarado en el momento de adquisición. De dicha resta podrá aparecer tanto una pérdida (si hemos vendido a precio inferior al que adquirimos) o una ganancia (en el caso contrario). La pérdida la podremos compensar con ganancias patrimoniales futuras dentro de los cuatro ejercicios siguientes. Las ganancias las integraremos en la base del ahorro del IRPF, a un tipo impositivo que actualmente oscila entre el 19% y el 21%.

Debemos remarcar que el inmueble que ahora se transmite tuvo un precio de adquisición, aunque no le supusiera un desembolso económico al contribuyente. Estamos hablando de la adquisición a través de actos de donación o de herencia. En ambos supuestos se declararía un valor para el inmueble, que es el que deberemos tomar ahora como de adquisición.

De la misma manera, la transmisión no necesariamente conlleva un desembolso económico. Si se transmite un inmueble vía donación intervivos, el transmitente deberá declarar una ganancia (o pérdida patrimonial), aunque no haya recibido nada a cambio (aparte de la impagable gratitud del donatario receptor del inmueble). Esta es una de las desagradables sorpresas con las que se topa un donante que no ha planificado la operación correctamente, desde un punto de vista fiscal.

Conviene comentar que existen casos en los que la ganancia patrimonial puede quedar exenta. Por ejemplo, se considera exenta la transmisión de la vivienda habitual por un contribuyente mayor de 65 años, o la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de un inmueble por el fallecimiento de un contribuyente.

En segundo lugar, aparece el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Hablamos de la llamada “plusvalía municipal”, que grava el incremento de valor del suelo urbano. El lector recordará la trascendencia que ha tenido este impuesto en los últimos años, tras diversas Sentencias de Tribunales que anulaban el impuesto por el manifiesto no incremento de valor del suelo. Es un caso habitual como consecuencia de la crisis económica en general, y del sector inmobiliario en particular, cuyo estallido se produjo en 2008. Quien compró en el momento de la burbuja inmobiliaria lo hizo caro…y si vende ahora es probable que el valor del suelo no se haya incrementado, sino todo lo contrario.

Como un factor más a tener en cuenta en la planificación de la transmisión del inmueble, nos encontramos con la fecha en la que la operación se efectúa. Si nos situamos a final de año, quizá nos interese materializar la venta unas semanas más tarde y trasladarla al año siguiente. De esta manera podremos aplazar un año la tributación en el IRPF.

Por lo tanto, antes de cerrar precios y de firmar cualquier documento, es muy recomendable planificar fiscalmente la venta del inmueble. Para ello, lo óptimo es contratar servicios profesionales, que aportarán al vendedor un valor añadido nada despreciable.

 

 

David Miralles Blanes

Economista